TÁRSASHÁZ ADÓZÁSA
Információk társasházi lakóközösségeknek
Adókötelezettség
Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény szerint a társasházközösségnek (illetőleg a társasüdülőnek),
ha adókötelezettsége keletkezik (a közös tulajdont hasznosítja, munkabért, megbízási díjat, közös képviselő
részére tiszteletdíjat fizet stb.), az adókötelezettség keletkezésétől számított 15 napon belül be kell
jelentkeznie a területileg illetékes elsőfokú állami adóhatósághoz. A bejelentkezési kötelezettségének a
"Bejelentkezési lap a jogi személyek, a jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb társaságok és szervezetek
részére" megnevezésű formanyomtatványon kell eleget tenni, mely változásbejelentésre is alkalmas. A nyomtatvány
beszerezhető nyomtatványboltban, vagy letölthető a NAV internetes honlapjáról (T201. sz. nyomtatvány).
A társasházközösségnek adó- és járulékkötelezettségei keletkezhetnek:
a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja-törvény) alapján,
az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) egyes rendelkezéseiből következően,
a foglalkoztatásból eredő biztosítási kötelezettséghez kapcsolódóan a társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény (Tbj.) szerint,
az egyes adótörvények és azzal összefüggő egyéb törvények módosításáról szóló 2011. évi CLVI. törvény IX. fejezetében szabályozott szociális hozzájárulási adó (Szocho.) alapján,
továbbá magánszemélynek juttatott, járulékkötelezettség alá nem eső jövedelem után az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (eho-törvény) által.
SZJA
A társasház-közösség tagjai a közös név alatt megszerzett jövedelem után a személyi jövedelemadó törvény
előírásai szerint adóznak, még akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, vagy
magánszemély tulajdonos nincs is közöttük.
Az szja-törvény szerinti adózás kiinduló alapját a könyvelés képezi, amelyben a társasház valamennyi - az
adóévben felmerülő - bevételét szerepeltetni kell. A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell
megállapítani. A bevételből - a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származókat is
ideértve - le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, illetőleg felújításra az adóévben befizetett
összegeket, továbbá a társasház által közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott ellenértéket, és minden
olyan tételt (pl. támogatást, hitelt, kártérítést), amelyet az szja-törvény szerint nem kell a jövedelem
kiszámításánál figyelembe venni.
A levonások után fennmaradó bevétel teljes egészében jövedelemnek számít, amely után az adó mértéke 16%,
melyre a szuperbruttósítást (adóalap-kiegészítést) nem kell alkalmazni. Előbbi módon kell pl. a bérbeadásból
származó jövedelem adóját megállapítani, viszont kivételt képeznek ez alól az ún. külön adózó jövedelmek
(lásd lent).
Ha a társasház adózott jövedelme felosztásra kerül - akár részben is - akkor a kifizetett teljes
összeg után a magánszemély tulajdonosokat további adókötelezettség nem terheli. A nem magánszemélyekre ez
nem vonatkozik.
Amennyiben a bevétel kifizetőtől származik, akkor a társasháznak fizetett adóköteles összegből az adót
a kifizetőnek kell levonnia és befizetnie, valamint arról a társasház részére igazolást kell kiállítania.
A nem kifizetőtől (pl. magánszemélytől, külfölditől) származó adóköteles bevételből az adót a társasháznak
kell befizetnie negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-éig, továbbá köteles azt negyedévenkénti bontásban
az éves szja bevallásban bevallani (41. sz. nyomtatvány), de csak azokat a bevételeit kell bevallania,
amelyekre vonatkozóan az adó megállapítására kötelezett. Ennek határideje általános forgalmi adó fizetésére
kötelezett adóalany esetében a tárgyévet követő év február 25-e, egyéb esetekben május 20-a.
Külön adózó jövedelmek
A külön adózó jövedelmek körébe tartozó bevétel lehet társasházak esetén az ingó és ingatlan vagyon
átruházásából, a kamatból, az osztalékból, az árfolyamnyereségből, az ellenőrzött tőkepiaci ügyletekből,
a kamatkedvezményből, nyereményből származó bevétel. Ezekre - a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész
átruházásából származó bevételt kivéve - a vonatkozó szja-szabályokat kell alkalmazni, vagyis a jövedelmet,
az adót úgy kell a kifizetőnek vagy a társasháznak megállapítania és megfizetnie, mintha a jövedelem
megszerzője magánszemély lenne.
Ezen jövedelmek után a fizetendő adó mértéke 16%, mely adó általában a kifizető szintjén rendeződik,
ezért az ilyen adózott jövedelmek miatt a társasházat már nem terheli további adókötelezettség.
A tulajdonostársak közös döntéssel akár fel is oszthatják, és a törvény rendelkezése szerint ilyenkor
a magánszemély tulajdonostársaknak nincs már további adókötelezettsége.
Közös tulajdon átruházása
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a társasház magánszemély tulajdonostársait
(de csak őket) választási lehetőség illeti meg:
Ha a közgyűlésen úgy határoznak, hogy egyénileg tesznek eleget adózási kötelezettségüknek, akkor a
magánszemélyek ingatlanértékesítésére vonatkozó szabályok
szerint teljesítik az adókötelezettségüket a tulajdoni hányaduk arányában őket megillető bevétel alapján.
Ha nem így döntenek, akkor - miként a nem magánszemély tulajdonostársak esetében - az átruházásból származó
bevétel 25%-át kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, mely után a társasháznak 16% személyi
jövedelemadót kell fizetnie. Ez esetben az idő múlására tekintettel érvényesíthető jövedelem-csökkentési
lehetőséggel a társasház nem élhet.
Foglalkoztatás
A társasház attól függően, hogy milyen jogviszonyban foglalkoztat magánszemélyt (munkaviszony, munkavégzésre
irányuló egyéb jogviszony, választott tisztségviselő), járulékfizetésre kötelezett.
Biztosítottnak kell tekinteni:
a munkaviszonyban álló magánszemélyt,
a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony keretében (megbízási szerződés alapján, egyéni vállalkozónak nem minősülő vállalkozói jogviszonyban) személyesen munkát végző személyt, amennyiben az e tevékenységéből származó, tárgyhavi járulékalapot képező jövedelme eléri a minimálbér 30%-át, illetőleg naptári napokra annak 30-ad részét,
a társasház közösség választott tisztségviselőjét, ha az e tevékenységéből származó, tárgyhavi járulékalapot képező jövedelme eléri a minimálbér 30%-át, illetőleg naptári napokra annak 30-ad részét.
10% nyugdíjjárulék
8,5% mértékű egészségbiztosítási és munkaerő-piaci járulék, melyből a természetbeni egészségbiztosítási járulék mértéke 4%, a pénzbeli egészségbiztosítási járulék mértéke 3%, a munkaerő-piaci járulék mértéke 1,5%
amelyet a társasház von le, fizet meg, és vall be az adóhatósághoz (08-as bevallás). A járulékfizetési
kötelezettség alapja az Szja tv. szerinti összevont adóalapba tartozó önálló és nem önálló tevékenységből
származó bevételből az adóelőleg-alap számításnál figyelembe vett jövedelem.
Nem fizet 1,5 százalékos mértékű munkaerő-piaci járulékot:
a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony keretében munkát végző személy
a választott tisztségviselő
az a foglalkoztatott, aki saját jogú nyugdíjas vagy a társadalombiztosítási nyugellátásról szóló jogszabályban meghatározott reá irányadó öregségi nyugdíjkorhatárt betöltötte
Több biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony egyidejű fennállása esetén a járulékalap után mindegyik
jogviszonyban meg kell fizetni a nyugdíjjárulékot és az egészségbiztosítási és munkaerő-piaci járulékot.
A nyugdíjjárulékot a naptári év folyamán addig kell levonni, amíg a biztosított nem nyilatkozik arról, hogy
a nyugdíjjárulékot a járulékfizetési felső határig (évi 7 942 200 Ft, napi 21 700 Ft) megfizette. A
megállapított tárgyhavi járulékot a tárgyhónapot követő hónap 12-éig kell megfizetni.
A társasházat terhelő kötelezettségek:
27% szociális hozzájárulási adó (csökkentve a jogszabályban meghatározott adókedvezmények összegével)
27% egészségügyi hozzájárulás (azt a jövedelmet, amelyet szociális hozzájárulási adó terhel, nem kell egészségügyi hozzájárulás alapként figyelembe venni)
ÁFA
Az adóalanyiság áfa szempontból csak akkor valósul meg, ha a társasház az áfatörvény szerinti gazdasági
tevékenységet végez, azonban e gazdasági tevékenységnek közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban
lévő ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra kell irányulnia. Jellemzően ha a közös
tulajdont, vagy annak egy részét bérbe adja, vagy közösségen kívüli személy, szervezet felé közüzemi
szolgáltatást végez (közvetít), vagy a közös tulajdon üzletszerű (vagy rendszeres) értékesítését végzi,
tehát nem "önmagának", hanem "kifelé" értékesít. A kifelé értékesítés körébe tartozik az is, ha például
valamelyik tulajdonostárs veszi meg, vagy veszi bérbe a közös tulajdonban lévő helyiséget. Nem történik
adóköteles szolgáltatásnyújtás a közös tulajdon fenntartása során közösen igénybevett víz-, villany-,
szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének a tulajdonostársak közötti megosztása esetében. Amennyiben a
társasház áfa adóalannyá válik, az eseti jellegű ügyletét is áfa adóalanyként végzi.
Fentiek közül azonban társasházak esetében a tevékenység speciális jellegére való tekintettel adómentes
az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása, valamint az ingatlannak az első rendeltetésszerű
használatba vételére vonatkozó hatósági engedély jogerőre emelkedését követő 2 év letelte után teljesített
értékesítése. Ebből az következik, hogy nem feltétlenül kötelező a számla kiállítása a bevételről,
ha gondoskodnak más, az ügylet teljesítését igazoló, számviteli bizonylatnak minősülő okirat kiállításáról.
Az adómentességre tekintettel általános forgalmi adó bevallási kötelezettség sem terheli a társasházközösséget.
A közgyűlés jogában áll, hogy adókötelessé tegye a társasház adómentes tevékenységeit. Ez esetben
a forgalmi adó mértéke 27%. A közösség kötelezettségét az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja,
kijelölés hiányában képviselőnek a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni
hányad esetén pedig az adóhatóság által kijelölt személy tekintendő. A társasháznak is lehetősége van alanyi
adómentesség választására, ha annak törvényi feltételei fennállnak.
Adófizetés és bevallás
A számlaszámok, amelyekre az adót be kell fizetni:
- NAV Személyi jövedelemadó beszedési számla:
10032000-06056353 - NAV Egészségbiztosítási Alapot megillető bevételek beszedési számla:
10032000-06056229 - NAV Nyugdíjbiztosítási Alapot megillető bevételek beszedési számla:
10032000-06056236 - NAV Általános forgalmi adó bevételi számla:
10032000-01076868 - NAV Egészségügyi hozzájárulás beszedési számla:
10032000-06056212 - NAV Egészségbiztosítási- és munkaerő-piaci járulék beszedési számla:
10032000-06057749
Az adóbevallás módja, esedékessége:
Ha a társasház munkáltatói vagy kifizetői minőségben kifizetést teljesít
magánszemély részére, akkor a tárgyhót követő hó 12. napjáig elektronikus úton köteles a "08-as" bevallást
benyújtani a levont személyi jövedelemadóról és járulékokról.
A társasház a saját nevében megszerezett jövedelme után az adóévet követő év május 20-áig köteles
adóbevallást benyújtani az illetékes NAV igazgatósághoz.
