KÖZÖS TULAJDON
Információk társasházi lakóközösségeknek
Társasház-tulajdon
A társasház, pontosabban a társasház-tulajdon a közös tulajdon olyan sajátos formája, ahol a közös használatú
területek, helyiségek, valamint az elkülönített tulajdonrészekhez közvetlenül nem kötődő épületszerkezetek és
épületrészek a tulajdonostársak közös tulajdonában, míg a műszakilag is elkülönített lakások (vagy egyéb célú
helyiségek) a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak. Társasházi közös tulajdont képez az épülethez
tartozó földrészlet és az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott épületrész,
épületberendezés (különösen a tartószerkezet és ennek részei), lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség.
A közös célokat szolgáló épületberendezések és vagyontárgyak közös tulajdonba tartoznak még akkor is, ha a
külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül vannak.
A közös tulajdon sokszor viták tárgya a társasházakban. A társasházi közös tulajdon azt jelenti, hogy több
tulajdonos osztozik egy adott dolgon (pl. a társasház lépcsőházán, tetőszerkezetén...). Ez esetben a
tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog - meghatározott eszmei hányadok szerinti - használatára,
birtoklására, azonban ezt a jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak sérelmére.
Amennyiben a tulajdoni hányadok nem határozhatók meg egyértelműen, úgy azokon egyenlően osztoznak a
tulajdonosok. A dologból származó hasznok a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg,
ugyanilyen arányban terhelik őket a fenntartásával kapcsolatos költségek, a társasházat terhelő
kötelezettségek (ha az SZMSZ ettől nem tér el).
Nem a dolog van természetben megosztva a tulajdonostársak között, hanem csak a dologra vonatkozó tulajdonjog!
Ingatlan-nyilvántartás
Az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint a közös tulajdont az egészhez viszonyított hányad feltüntetésével
kell nyilvántartani. A társasház tulajdoni lapja törzslapból és különlapokból áll.
A törzslap I. része a közös tulajdonban álló épületrészeket és helyiségeket tartalmazza (az alapító
okiratra történő utalással) és az ugyancsak közös tulajdonban levő földrészletet. Az ingatlan jogi jellegének
megjelölése: társasház. A törzslapon nyilvántartott ingatlan önmagában nem forgalomképes. A törzslap II. részén
csak utalnak arra, hogy a tulajdonosok adatait a különlapok tartalmazzák. A III. rész a közös tulajdont
terhelő bejegyzések helye (pl. telki szolgalom).
A társasházi különlap tartalmazza a külön tulajdonban levő egyes öröklakásokat, valamint a nem lakás
céljára szolgáló, de külön tulajdonban álló helyiségeket (pl. műterem, üzlethelyiség...). Minden egyes
öröklakásról és nem lakás céljára szolgáló helyiségről egy-egy különlap készül. Ezek I. részén tartják nyilván
az önálló ingatlanok adatait: helyrajzi szám, cím, alapterület, szobák (helyiségek) száma, eszmei tulajdoni
hányad, jogi jelleg (öröklakás, raktár...). A II. részben található a külön tulajdonú részek tulajdonosainak
neve és adatai. A különlap III. részére jegyzik be az öröklakásra vagy helyiségre vonatkozó jogokat és tényeket
(pl. haszonélvezeti jog, jelzálogjog...). A külön tulajdonban lévő ingatlanrész és a hozzá tartozó közös
tulajdoni hányad egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
Tulajdoni hányad
A külön és a közös tulajdon egymás közötti viszonyát a tulajdoni hányad mutatja, ami azt fejezi ki, hogy az
öröklakáshoz a közös tulajdonból milyen nagyságú rész tartozik. A tulajdoni hányad meghatározása az
ingatlan-nyilvántartás szabályai miatt mindig tört számmal történik.
A számítás módja:
Az alapító okirat meghatározza a közös tulajdon felosztásának arányszámát. Ez általában 10 000, de az
albetétek számától függően ettől eltérő is lehet (pl. kevés lakásos társasházban 1 000). Tehát ennyi egyenlő
részre osztjuk a közös tulajdont és ezt állítjuk arányba a külön tulajdon hasznos alapterületével.
| A tulajdon felosztása: | 10 000 |
| 10 000 | |
| Az ingatlan összes hasznos alapterülete: | X m2 |
| A lakások 1 m2-ére eső tulajdoni hányad: | 10 000 / X |
| 10 000 | |
| A lakáshoz tartozó tulajdoni hányad: | 10 000 / X * lakás alapterülete |
| 10 000 |
Külön tulajdon
A külön tulajdonban levő lakások és egyéb helyiségek tulajdonosait megilleti a birtoklás, a használat, a
hasznok szedésének és a rendelkezés joga (megterhelhetik, elidegeníthetik), ha ezt nem a többi
tulajdonostárs jogainak, illetve érdekeinek sérelmére teszik. A külön tulajdonra vonatkozó részletesebb
szabályokat az SZMSZ írja elő. A társasház közgyűlésének hozzájárulására van szükség, ha a társasházban
található lakásokat vagy nem lakás célú helyiségeket az eredetitől eltérő célra használják. Amennyiben a
társasház rendes működését, vagy a lakhatás nyugalmát zavarja az ott folytatandó tevékenység, a közgyűlés
megtilthatja annak folytatását.
A tulajdonostársat saját külön tulajdonával kapcsolatban is terhelik kötelezettségek:
Köteles fenntartani a lakást és egyéb saját tulajdonú területét, valamint köteles minden szükséges intézkedést megtenni annak érdekében, hogy a vele együtt lakók, vagy a lakás használói mindenkori jogaikat úgy gyakorolják, hogy a többi tulajdonos joga és érdeke ne sérüljön.
Lehetővé kell tennie és tűrni, hogy lakásában a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson, természetesen a lakástulajdonos, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. A beavatkozással okozott kárt a közösség köteles megtéríteni.
A tulajdonos a lakásában tervezett építkezésről köteles értesíteni a közös képviselőt. Az építkezés magában foglalja az épületrészek és berendezések bontását, átalakítását, cseréjét is.
Ha a tulajdonos lakásának használatát bérlet vagy egyéb jogcímen más személynek átengedi, köteles ezt a közös képviselővel tudatni. A lakás használója köteles a házirendet betartani, az általa okozott kárért a tulajdonos felelős.
A tulajdonostárs köteles a tulajdonosváltozást bejelenteni a közös képviselőnek és az új tulajdonos adatait megadni az SZMSZ-ben meghatározott határidőn belül (15-60 nap).
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
Közös tulajdon
Minden tulajdonostárs jogosult az összes közös tulajdonban levő épület- és telekrész birtoklására és
használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ugyanehhez való jogát. A közös tulajdon
birtoklása, használata, hasznosítása ügyében a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak, a szavazati jogok
mértéke a tulajdoni hányadokkal arányos. A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a tulajdonjog
átruházásához, haszonélvezetbe, használatba adáshoz, biztosítékul lekötéshez vagy más módon történő
megterheléshez, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz.
Az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a tulajdonosok a közös tulajdont eladják, ha az ingatlanrész
önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon bővíthető, amennyiben ez a kisebbség
méltányos érdekét nem sérti. Pl. ha a lakásunk mellett egy nem használt tároló van, azt megvásárolhatjuk.
Közös tulajdonú helyiség bérbeadása, vagy elidegenítése esetén a tulajdonostársakat előbérleti, illetve
elővásárlási jog
Elővásárlási jog:
A közös tulajdonú ingatlan(rész) eladásakor a szerződéskötés előtt a vételi
ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjaival közölni kell. Ha egyikük ugyanazokkal a vásárlási
feltételekkel megvenné az ingatlant, s erről bizonyos határidőn belül egyértelmű
nyilatkozatot tesz, elsőbbséget élvez harmadik személlyel szemben, tehát a szerződést vele
kell megkötni.
Ha többen is elfogadó nyilatkozatot tesznek, a közösség választja ki, hogy melyikükkel
szerződik (pl. akinek kedvezőbb az ajánlata).
Amennyiben a tulajdonostárs nyilatkozatában lemondott elővásárlási jogáról, vagy
nem nyilatkozott határidőn belül, az adásvétel szabadon létrejöhet külső személlyel.
illeti meg harmadik személlyel szemben. Az épület tartószerkezetei és egyes épületberendezéseinek az
értékesítése tilos!
A tulajdonostársak alapvető kötelezettsége a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás
céljára szolgáló helyiség fenntartási költségének és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (pl. bővítés,
új építés) finanszírozása, azaz a közös költség fizetése. Amennyiben a közösség felújítási alap képzését
határozta el, a tulajdonostársak kötelesek a megállapított hozzájárulást fizetni.
A közös tulajdon fenntartása
A közös tulajdonba tartozó épületrészek, épületberendezések, nem lakás céljára szolgáló helyiségek fenntartása:
Üzemeltetés: a rendeltetésszerű használathoz folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása, irodai költségek, tiszteletdíjak, megbízási díjak és egyéb személyi kiadások, valamint ezek járulékai.
Karbantartás: az ingatlanrészek állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása, javítási munkák elvégzése, egyes közösségi rendeltetésű berendezések cseréje, illetve hibaelhárítás, azaz életveszélyt okozó, vagy az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan megszüntetése. A munkálatokról lehetőség szerint értesíteni kell a tulajdonostársakat, halaszthatatlan esetben erre nincs szükség.
Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási, vagy építési-szerelési munka, melynek célja az, hogy az eredeti műszaki állapotot, használhatóságot és üzembiztonságot helyreállítsa, vagy fokozza.
Közös költség
A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terheli, kivéve ha az SZMSZ másként
rendelkezik. Az SZMSZ meghatározza a kiszámítás módját, valamint a nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások
díjának elszámolását is.
A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési
javaslatot készít, amely tartalmazza:
- a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
- a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat,
- a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
Közös költség hátralék esetén a közös képviselőnek intézkednie kell az adós írásbeli felszólításáról. Ha ez
nem vezet eredményre, kezdeményezi a bírósági fizetési meghagyás kiadását, de az SZMSZ-ben foglalt
felhatalmazás és közgyűlési határozat alapján akár jelzálogjog iránti kérelmet is benyújthat a tartozás erejéig
az érintett tulajdonos ingatlanára. A társasháznak a tartozás összegén felül joga van késedelmi kamatot,
illetőleg a felmerülő igényérvényesítési költségeit (ügyvédi díj, tulajdoni lap másolat költsége...) követelni.
Amennyiben a tulajdonos nem fizeti meg a már megítélt követelést, bírósági végrehajtásra kerül sor.
Az a tulajdonos, akinek jelentős mennyiségű közös költség tartozása halmozódott fel, szociális rászorultsági
alapon kérhet segítséget a helyileg illetékes Családsegítő Központtól és az Önkormányzattól.
