KÖZGYŰLÉS
Információk társasházi lakóközösségeknek
Közgyűlés összehívása
A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve, melyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer - az SZMSZ-ben meghatározott időpontig, legkésőbb
május 31-ig - kell tartani.
A közgyűlés összehívása a közös képviselő (vagy az intéző bizottság) feladata. Amennyiben ennek a
kötelezettségének nem tesz eleget, a számvizsgáló bizottság jogosult az összehívásra.
Kötelező a közgyűlést legkésőbb 15 napon belül összehívni, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező
tulajdonostársak a napirend, az ok, valamint a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével ezt írásban
kérik. Ha a kérést a közös képviselő nem teljesíti, az ezt követő 8 napon belül a számvizsgáló bizottság,
illetve annak mulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak, vagy az általuk megbízott személy
jogosult a közgyűlés összehívására.
Meghívó
A közgyűlés összehívása a tulajdonostársak írásbeli értesítésével történik. A meghívót a tulajdonostársak
részére legalább 8 nappal a közgyűlés időpontja előtt postára kell adni. Ez a szabály nem érvényesül
sürgős esetekben, amikor valamilyen súlyos meghibásodás kapcsán a közös tulajdonban álló épületrészek,
berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet alakul ki, vagy az
épületben lakókat veszély fenyegeti. Ekkor a 8 napos határidőt nem kötelező betartani a gyors reagálás
érdekében.
A
meghívó
kézbesítésével egyidejűleg annak egy példányát a társasházban, jól látható helyen ki kell
függeszteni. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá javaslatot a közgyűlés
elnökének, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs személyének
megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendi pontokat. A meghívóhoz csatolni kell a
döntésekhez szükséges információkat, háttéranyagokat is.
A rendes közgyűlés meghívója általában tartalmazza a megismételt közgyűlés időpontját, külön utalással a
napirendi pontokra. Amennyiben a rendes közgyűlés meghívója nem tartalmazza, hogy a megismételt közgyűlés
ugyanazon napirendi pontokat tartalmazza akkor a megismételt közgyűlésről a tulajdonosokat új meghívóval kell
értesíteni.
A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet!
A közgyűlés lebonyolítása
A közgyűlés lehet:
- rendes közgyűlés (éves elszámolás, költségvetési terv elfogadása)
- rendkívüli közgyűlés
- megismételt közgyűlés
A közgyűlés elnökének, a jegyzőkönyv vezetőjének, valamint a jegyzőkönyvet hitelesítő két személynek a
megválasztása minden egyéb napirendi pontot megelőz. A közgyűlést az elnök vezeti le. Külön szavazás kérdése a
hangfelvétel készítése illetve a napirendi pontok meghívó szerinti sorrendjében való tárgyalása.
A közgyűlés megnyitását követően a közgyűlés által megválasztott elnök és a jegyzőkönyv vezetője közösen
állapítják meg a jelenléti ív alapján a határozatképességet. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az
összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet
a jegyzőkönyvben rögzíteni kell, ezután lehet csak az egyes napirendi pontok tárgyalására áttérni.
A határozatképességet azonban nem csak a közgyűlés megnyitásakor kell vizsgálni, hanem minden egyes napirendi
pontról történő szavazás alkalmával. Amennyiben a közgyűlés határozatképtelen, vagy azzá válik, az elnök
berekeszti.
A határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belül kerül sor a megismételt közgyűlés megtartására az
eredetivel azonos (berekesztés után fennmaradó) napirenddel. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés
meghívójában - a határozatképességtől függően - az eredeti közgyűlés napjára is kitűzhető, ha az SZMSZ
ettől eltérően nem rendelkezik. A megismételt közgyűlés már a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül
határozatképes. Ennek tényét a megismételt közgyűlésre szóló meghívóban fel kell tüntetni, azzal a
megszorítással, hogy ahol a társasházi törvény a határozat meghozatalához a tulajdonostársak tulajdoni
hányadának meghatározott arányát követeli meg, abban a kérdésben határozat nem hozható.
A közös képviselő kötelezettsége, hogy tájékoztassa a tulajdonosokat, hogy melyek azon napirendi pontok,
amelyek a megismételt közgyűlésen nem tárgyalhatók.
Szavazás
A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik:
- az alapító okirat módosítása;
- a közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása;
- a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása;
- a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása;
- a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, valamint a számviteli szabályok szerinti beszámolónak az elfogadása;
- a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztása, felmentése és díjazása;
- minden olyan ügy, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy az intéző bizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, azonban az
SZMSZ ettől eltérhet. A társasházi törvény konkrétan és tételesen meghatározza, mely kérdésekben kell
egyhangúan, vagy az összes tulajdoni hányad szerinti minősített többséggel dönteni, illetve mely döntésekhez
elegendő az egyszerű szavazattöbbség. Ez utóbbi azt jelenti, hogy az összes tulajdoni hányad 50 + 1
százalékával rendelkező tulajdonostársak egybehangzó szavazata kell egy kérdés eldöntéséhez. Egyszerű
szavazattöbbséggel hozott határozatban kell dönteni pl. az éves költségvetésről, a beszámoló elfogadásáról,
a közös költség összegének meghatározásáról. A tartózkodó tulajdonosok a NEM szavazatokat erősítik minden
esetben.
Amennyiben a tulajdonos a közgyűlésen nem tud részt venni, lehetősége van rá, hogy képviseletét más személy
lássa el az általa adott
meghatalmazás
alapján, mely lehet eseti és állandó. Eseti meghatalmazás esetén tartalmaznia kell a határozatokra adandó
egyértelmű szavazatot. Állandó meghatalmazás esetén bárhogy szavazhat.
Írásbeli szavazás
Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait az
Határozat
A közgyűlésről
jegyzőkönyvet
szükséges vezetni, melynek tartalmaznia kell a meghozott határozatokat. A határozat szövegében szó szerint
szerepelni kell a napirendi pont tárgyának, a megszavazott döntésnek, a teljesítés érdekében megszavazott
feltételek esetén a feltételeknek és a végrehajtás módjának. A jegyzőkönyvet a közgyűlés végén az elnöklő
személy és két tulajdonostárs aláírásával hitelesíti. Önmagában nem érvénytelenségi ok, ha az aláírás elmarad.
Minden tulajdonostársnak joga van a jegyzőkönyvbe betekinteni, sőt a másolási költség megfizetése mellett
másolatot is kérhet róla.
A közös képviselő feladata a közgyűlés határozatainak előkészítése, végrehajtása, gondoskodva arról, hogy azok
megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és az SZMSZ rendelkezéseinek. A közgyűlésen meghozott
határozatokról - nem a jegyzőkönyvről - valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától
számított 8 napon belül értesítenie kell.
Köteles vezetni a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról készült nyilvántartást, a
Közgyűlési Határozatok Könyvét. A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített
közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
- a közgyűlés időpontját
- a határozatképesség arányát
- a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét
- a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét
- a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban
- írásbeli határozat esetén ennek tényét
- a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját
- a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát
A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról a másolási költség megfizetése mellett másolatot kérhet.
Határozat megtámadása
Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg az SZMSZ rendelkezését sérti, vagy a
kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a
határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül.
Ha igazolható, hogy a társasház képviselője nem értesítette az egyet nem értő tulajdonost a határozat
meghozataláról, abban az esetben a határozat kézhezvételétől számítódik a 60 napos megtámadási határidő.
A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben
felfüggesztheti.
Passzív tulajdonosok
Fontos szem előtt tartani, hogy a közgyűléseken hozott döntések - melyek egyaránt kötelezik a tulajdonosokat
és a közös képviseletet - akkor is érvényesek, ha csak egy-két megjelenő tulajdonos hozza és akkor is, ha az
összes. A társasházközösség döntéshozatalában való részvételt a törvény jogként fogalmazza meg, azaz a
közgyűlésen való megjelenés és a szavazás nem kötelező, a tulajdonostárs maga dönti el, hogy részt vesz-e vagy
sem, szavaz-e vagy sem. Ha nem vesz részt a döntéshozatalban, ezzel mindenekelőtt saját érdekeit sérti, hiszen
kivonja magát azokból a döntésekből, amelyek az ő jogait és kötelezettségeit is érinthetik. Ennek ellenére
nagy a passzivitás és a közgyűlések emiatt sokszor határozatképtelenek. Helyettük megismételt közgyűlést
szoktak tartani, amely a tulajdoni hányadoktól függetlenül határozatképes. Ezen a közgyűlésen rendszerint még
a korábbinál is kevesebben vesznek részt, és néha egy elenyésző kisebbség dönt a nagy többség ügyeiről.
Pedig léteznek a passzív vagy akadályozó magatartással szembeni védelmi eszközök:
Az alapító okirat előírhatja, hogy a közgyűlésen való részvétel ne csak jog, hanem kötelezettség legyen.
A törvény nem tiltja, ezért lehetséges annak az előírása is az alapító okiratban, hogy ezen okirat és az
SZMSZ megsértése kötbérfizetési kötelezettséget vonjon maga után. Ha tehát a tulajdonostárs a közgyűlésről
a szabályszerű meghívás ellenére távol marad és nem is ad meghatalmazást arra, hogy őt más képviselje,
szerződésszegést követ el és kötbér fizetésére kötelezhető.
Más jellegű megoldás lehet, ha az SZMSZ-ben vagy attól függetlenül, egy külön nyilatkozatban a tulajdonostárs
kijelenti, hogy ha a közgyűlésen szabályszerű meghívás ellenére nem vesz részt, és nem gondoskodik saját
képviseletéről, ezt úgy kell tekinteni, hogy lemond a határozat megtámadásának jogáról arra az esetre, ha a
megtámadás oka az, hogy a döntés a jogos érdekeit lényegesen sérti. Ez nem a megtámadás jogáról való teljes
körű és feltétel nélküli lemondást jelenti, hanem csupán annak kinyilvánítása, hogy a tulajdonostárs
szavazástól való távolmaradása annak a jelzése, hogy érdekeit tekintve a szavazás kimenetele számára közömbös.
Ez megfelel a törvény szellemének, hiszen a megtámadás jogát a törvény kisebbségvédelmi eszközként teremti meg.
Ha tehát nem jogszabálysértésről, az alapító okirat, avagy az SZMSZ sérelméről van szó, hanem ettől független
érdeksérelemről, a megtámadás joga köthető a szavazáson való részvételhez. A tulajdonostárs ugyan elindíthatja
ennek ellenére is a megtámadási pert, de ha a bíróság megállapítja, hogy a közgyűlési meghívás szabályszerű
volt, a határozat érdeksértő jellegét már nem kell vizsgálnia.
